Kein Ausschluss eines Wohnungseigentümers von der Eigentümerversammlung bei Zahlungsverzug

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

Leitsatz des Urteils des BGH vom 10.12.2010 – V ZR 60/10:

  1. Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. (amtlicher Leitsatz)
  2. Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird. (amtlicher Leitsatz)

Entscheidung:

Ein Wohnungseigentümer, welcher sich mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug befindet, kann aus diesem Grund nicht von einer Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Darüber hinaus ist es auch nicht möglich ihm das Stimmrecht zu entziehen.

Es gibt kein Gesetz welches den Wohnungseigentümern das Recht gibt, einem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft das Stimmrecht zu entziehen und diesem dann wegen Zahlungsverzugs von einer Eigentümerversammlung auszuschließen. Eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung ist nichtig.

Ein Eingriff in das Teilnahmerecht, also ein Ausschluss eines Wohnungseigentümers, wäre nur statthaft, wenn auf andere Weise – also ein milderes Mittel – der Vollzug bzw. die Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht gewährleistet werden kann. Dies kann z.B. dann der Fall sein, wenn ein Eigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin erheblich stört. Jedoch hat der Verzug eines Eigentümers mit seinen Hausgeldzahlungen keinen Bezug zur Eigentümerversammlung.

Der BGH hat offen gelassen, ob der rechtswidrige Ausschluss dazu führt, dass die gefassten Beschlüsse nichtig sind oder „lediglich“ anfechtbar.