Empfohlen

Ihre Hausverwaltung für Augsburg und München

Erfahren Sie hier mehr über die Experten in Sachen Hausverwaltung.

Wir, die Augsburger Ott Haus- und Immobilienverwaltung GmbH bieten unseren Kunden eine Vielfalt an Service und Leistung. Profitieren Sie direkt von jahrzehntelanger Erfahrung für den Werterhalt Ihrer Immobilie.

Wir übernehmen für Sie die Verwaltung von:

  • Objekten nach dem WEG (Wohnungseigentumsgesetzt)
  • Mietobjekten (ab 12 Einheiten)
  • Gewerbeobjekten
  • Einkaufszentren
  • Sondereigentum
  • Erbengemeinschaftsvermögen

Darüber hinaus bieten wir an:

  • Die Erstellung und Prüfung von Betriebskostenabrechnungen
  • Sanierungen von Immobilien
  • Projektentwicklung

Zugang von Willenserklärungen: Verkehrsanschauung entscheidend

Eine Kündigung geht nicht mehr am Tag des Einwurfs zu, sofern diese nach 16:00 Uhr in den Briefkasten eines Arbeitnehmers eingeworfen wird, da nach der Verkehrsanschauung nicht mehr mit einer Entnahme der Post durch den Arbeitnehmer gerechnet werden kann!

Erreicht eine Willenserklärung den Empfängerbriefkasten zu einer Tageszeit, zu welcher nach den Gepflogenheit des Verkehrs mit einer Entnahme nicht mehr zu rechnen ist, ist der Zugang nicht mehr am Einwurftag erfolgt, sondern erst am darauffolgenden Tag.

Grunsätzlich kann in größeren Städten mit Briefzustellungen bis 14.00 Uhr gerechnet werden, so dass es fraglich ist ob mit einem Zugang danach zu rechnen ist. Dies ist insbesondere wichtig, da der Arbeitgeber für den Zeitpunkt des Zugangs die Darlegungs- und Beweislast trägt und sämtliche Versäumnisse zu seinen lasten gehen..

TIPP: Es ist zu empfehlen, dass Kündigungen am besten vormittags, spätestens bis mittags eingeworfen werden. Danach sollte die Kündigung von einem Boten persönlich übergeben werden, sofern die Kündigungsfrist an diesem Tag gewahrt werden soll.

(LAG Köln, Urteil v. 17.09.2010, 4 Sa 721/10).

Auch ein Eigentümer kann zum Heckeschneiden verpflichtet sein

Auch wenn ein Wohnungseigentümer eine Hecke auf seinem Sondernutzungsrecht vorgefunden und nicht selbst gepflanzt hat, kann er verpflichtet sein, diese Hecke zurückzuschneiden.

Auch wenn ein Wohnungseigentümer eine Hecke auf seinem Sondernutzungsrecht vorgefunden und nicht selbst gepflanzt hat, kann er verpflichtet sein, diese Hecke zurückzuschneiden.

Im konkreten Fall hatte sich ein Wohnungseigentümer geweigert, die auf seinem Sondernutzungsrecht (Gartenfläche) bis zu 7 Meter hohe Thujen-Hecke zurückzuschneiden.
Der BGH entschied, dass sich ein sogenannter Zustandsstörer nicht darauf berufen kann die Beseitigung einer Störung (im konkreten Fall, den Rückschnitt der Hecke)
nur dulden zu müssen. Sofern der Zustandsstörer – hier der Wohnungseigentümer – rechtlich und tatsächlich in der Lage ist, die Störung zu beseitigen und wird die Störung durch seinenmaßgebenden Willen zumindest aufrechterhalten, ist er verpflichtet die Hecke selbst – oder durch Auftragsvergabe – zurückzuschneiden und die ihm zurechenbare Störung endgültig zu beseitigen.

BGH, Beschluss vom 04.03.2010

Kein Ausschluss eines Wohnungseigentümers von der Eigentümerversammlung bei Zahlungsverzug

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

Leitsatz des Urteils des BGH vom 10.12.2010 – V ZR 60/10:

  1. Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. (amtlicher Leitsatz)
  2. Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird. (amtlicher Leitsatz)

Entscheidung:

Ein Wohnungseigentümer, welcher sich mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug befindet, kann aus diesem Grund nicht von einer Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Darüber hinaus ist es auch nicht möglich ihm das Stimmrecht zu entziehen.

Es gibt kein Gesetz welches den Wohnungseigentümern das Recht gibt, einem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft das Stimmrecht zu entziehen und diesem dann wegen Zahlungsverzugs von einer Eigentümerversammlung auszuschließen. Eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung ist nichtig.

Ein Eingriff in das Teilnahmerecht, also ein Ausschluss eines Wohnungseigentümers, wäre nur statthaft, wenn auf andere Weise – also ein milderes Mittel – der Vollzug bzw. die Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht gewährleistet werden kann. Dies kann z.B. dann der Fall sein, wenn ein Eigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin erheblich stört. Jedoch hat der Verzug eines Eigentümers mit seinen Hausgeldzahlungen keinen Bezug zur Eigentümerversammlung.

Der BGH hat offen gelassen, ob der rechtswidrige Ausschluss dazu führt, dass die gefassten Beschlüsse nichtig sind oder „lediglich“ anfechtbar.

10 wichtige Tipps für die Auswahl der richtigen Hausverwaltung

1. Legen Sie genau fest, was Sie von Ihren Hausverwalter erwarten
Es gibt viele Dinge die alle Hausverwalter irgendwie gleich oder ähnlich tun. Doch nicht jede Immobilie benötigt den gleichen Aufwand an Verwaltung. Und auch nicht jede Eigentümergemeinschaft möchte über die wichtigsten Aufgaben hinaus für mehr Service und Leistung investieren. Es gibt jedoch sinnvolle Leistungen, die den Wert Ihrer Immobilie erhalten oder sogar steigern können. Auch hier helfen gute Verwalter mit Rat und Tat. Je genauer Sie Ihren Bedarf festlegen, desto genauer können Sie die Bewerber vergleichen.

2. Warum ist der regionale Bezug wichtig?
Wählen Sie bevorzugt einen Hausverwalter aus dem näheren Umfeld Ihrer Immobilie. Es hat nicht nur den Vorteil, dass der Verantwortliche auch mal schnell zu einer Besichtigung vorbei kommen kann, es garantiert Ihnen auch die Erfahrung mit vergleichbaren Objekten in gleicher Umgebung. Denn jede Region, jedes Bundesland ist in bestimmten Details eben doch wieder ein wenig anders.

3. Was ist bei der Rechtsform zu beachten?
Kompetenz und Inkompetenz lässt sich durch die Rechtsform leider auch nicht erkennen oder ausschließen. Doch sollten Sie bei größeren Anlagen lieber auf ein erfahrenes Unternehmen, mit mehreren Angestellten und auf die Rechtsform GmbH, KG oder AG achten. Es gibt viele, kleine (und natürlich billigere) Anbieter die ihre Aufgabe als Hausverwalter oft durch Zufall, nämlich mit der Verwaltung der eigenen Anlage begonnen haben und darüber hinaus keinerlei Erfahrung gesammelt haben. Und somit kommen wir zum nächsten Punkt…

4. Welche Ausbildung muss ein Hausverwalter haben?
Halten Sie sich fest. Leider keine! Gesetzlich ist eine Ausbildung nicht vorgeschrieben, doch das sollte für Sie kein Grund sein, auf einen gut ausgebildeten Hausverwalter oder einer Hausverwaltung mit gut aus- und weitergebildetem Fachpersonal zu verzichten. Verlangen Sie bei der Bewerbung Ihrer möglichen Hausverwalter einen Nachweis, der Aussage darüber trifft, ob er sich in diesem Fach auch wirklich auskennt. Es gibt verschiedene Ausbildungslehrgänge und Fernlehrgänge von verschiedenen Bildungsträgern.

5. Sie kennen zufällig jemanden, der einen Hausverwalter kennt?
Sie sind Beirat oder Miteigentümer und kennen jemanden der einen Hausverwalter kennt? Oder Sie kennen Ihn sogar persönlich und gehen mit ihm regelmäßig zum Sport und möchten ihn empfehlen? Bitte vorsichtig sein mit solchen Empfehlungen!
Wenn Sie bereits sehr positive Erfahrungen mit dieser Verwaltung hatten, z.B. mit einer anderen Immobilie, dann ist eine Empfehlung natürlich angebracht. Fehlt Ihnen diese Erfahrung, sollten Sie sich eine persönliche Empfehlung sehr gut überlegen. Warum? Wenn später etwas schief läuft, bekommen garantiert Sie das zu hören.

6. Nachweiß einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
Lassen Sie sich den Nachweiß einer abgeschlossenen Vermögenshaftpflichtversicherung vorlegen.

7. Wie wichtig sind die Büroöffnungszeiten?
Ihre zukünftige Hausverwaltung sollte unbedingt gut und zu den üblichen Bürozeiten zwischen 9.00 – 17.00 Uhr erreichbar sein. Wichtiger als diese Zeiten, ist die Erreichbarkeit bei einem Notfall. Es sollte zumindest eine Notfallnummer (z.B. die Handynummer des Verwalters und des Hausmeisters) zur Verfügung gestellt werden.

8. Die Erfahrung des Hausverwalters an Referenzbeispielen belegen lassen.
Es ist sicherlich von Vorteil, wenn Ihr zukünftiger Verwalter bereits Erfahrung nachweisen kann. Noch besser natürlich, wenn es Anlagen sind, die Ihrem eigenen sehr ähnlich sind. Denn die Verwaltung eines gemütlichen, 6-Parteien-Neubau am Stadtrand, setzt eine ganz andere Organisation und Verwaltung voraus wie die eines 40 Jahre alten, 60-Parteien Hochhauses im Zentrum.

9. Der Preis entscheidet alleine. Wenn da nicht die Leistung wäre!
Natürlich wollen Sie möglichst viel Leistung zu einem möglichst niedrigen Honorar. Das ist auch Ihr gutes Recht. Doch wie auch Sie, müssen auch die Hausverwaltungen zum Erhalt Ihres Unternehmens, gewinnbringend kalkulieren. Und Sie dürfen sicher sein, dass Sie von einem „billigen“ Anbieter, nur selten dieselbe, gute, umfassende Leistung erhalten, wie von einem Anbieter mit angemessenem Preis. Anders herum bedeutet es auch nicht, dass der jeweils teuerste Anbieter auch die beste Leistung liefert. Es empfiehlt sich daher bereits im Vorfeld die beschriebenen Leistungen ganz genau mit einander zu vergleichen. Rufen Sie ruhig noch vor der Präsentation die Hausverwalter an und lassen Sie sich ausführlich die Preis- und Leistungsgestaltung erklären. Sind Sie bei der Vergabe nicht zu sehr auf den gesparten Euro fixiert, sondern viel mehr darauf auch wirklich das zu bekommen, was Ihre Immobilie benötigt.

10. Das persönliche Vorstellen des Hausverwalters und die Entscheidung.
Beachten Sie unbedingt, dass ein guter Redner noch lange kein guter Verwalter ist. Nicht selten werden Sie diese Person, die das Unternehmen vorgestellt hat, nachher nie wieder sehen. Natürlich können wir uns nicht völlig davor schützen, solche Entscheidungen auch über die Sympathie oder Antipathie zu treffen. Das Bauchgefühl ist mit Sicherheit ein gutes Instrument für „das letzte i-Tüpfelchen“ vor der endgültigen Entscheidung. Doch damit es neben der Sympathie auch fachlich und inhaltlich 100% stimmt, sollte eine Checkliste mit allen hier beschriebenen Punkten erstellt und anschließend miteinander verglichen werden. Haben Sie am Schluss zwei Verwalter, die Ihnen die gleichen Leistungen mit der gleichen, fachlichen Ausbildung und gleicher Erfahrung und auch sonst gleichwertigen Voraussetzungen anbieten, dann lassen Sie erst jetzt Ihren Bauch und ggf. den Preis entscheiden.